Ultimo aggiornamento il 18/02/22
Investire in immobili è una delle operazioni finanziarie più apprezzate dagli italiani che, da sempre, vedono nel mattone un ottimo modo per impegnare il proprio capitale.
In effetti, il mercato immobiliare ha una tradizione storica nel Bel Paese, ma attenzione a non confondere l’acquisto di una casa ad uso proprio, spesso aprendo un mutuo, con una forma di investimento autentica. Di fatto si tratta di due situazioni diverse, che conservano delle analogie.
In questa guida dettagliata scopriremo quali sono le potenzialità del marcato italiano, quali gli aspetti positivi di un’operazione immobiliare e fornire qualche piccola raccomandazione per gli acquisti.
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Sommario
Com’è il mercato immobiliare in Italia?
Le previsioni che interessano il campo immobiliare in questo particolare periodo storico, vedono cambiare notevolmente le esigenze delle famiglie e dei single.
In seguito ai diversi lockdown, imposti come misura contenitiva di carattere sanitario, ogni persona ha maturato una nuova idea di casa. Coloro che prima preferivano avere tutti i servizi a portata di mano, scegliendo con entusiasmo un appartamento in centro, oggi preferirebbero avere uno spazio esterno di pertinenza.
La reclusione forzata è stata dura per tutti, ma chi è stato costretto a vivere in pochi metri quadri e con piccoli balconi, ha sofferto di più rispetto a chi disponeva di un giardino o viveva in campagna. Così stiamo assistendo ad un fenomeno migratorio inverso: le famiglie italiane si spostano verso i piccoli centri abitati e le aree dell’hinterland.
Ad incoraggiare questo cambiamento ha contribuito anche la diffusione dello smart working, che dà a molti dipendenti l’opportunità di lavorare ovunque essi lo desiderano.
I prezzi delle case nelle principali città d’Italia
Attualmente investire in immobili nel Bel Paese sembra essere un buon modo di conservare i propri risparmi.
A favorire questo ritrovato ottimismo ci pensano sia i dati provenienti dal PIL e dell’economia in generale che i tassi d’interesse davvero bassi sul mutuo. I prezzi degli alloggi variano parecchio da città a città. Vediamo quali sono i prezzi medi di un appartamento nelle principali metropoli dello stivale.
È opportuno specificare che non si registrano notevoli cambiamenti rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, segno che si è in una fase di stasi, che potrebbe precedere la ripartenza vera e propria. L’eco-bonus del 110% ha prodotto un altro cambiamento nel concetto di investimento immobiliare.
Non a caso, adesso sono molto richiesti gli immobili da prende con un mutuo e da ristrutturare come le cascine o i rustici, questo bonus ha portato alla creazione società ad hoc per quesi servizi.
Comprare casa al centro-nord
Le quotazioni immobiliari a Roma sono le medesime del 2020 ma, come tutte le grandi città, anche la capitale sta subendo l’effetto negativo della pandemia e del cambio di tendenza degli italiani.
I prezzi di un alloggio a Roma oscillano tra gli 856 euro a metro quadro e i 2.432 euro/m2 .
Invece, nel nord della penisola troviamo un’impennata dei prezzi che risulta perfettamente in linea con l’andamento dello scorso anno:
- Investire in immobili a Milano richiede una disponibilità economica che va da un minimo di 985 €/m2 e può arrivare anche a 10 mila euro;
- Investire in immobili a Torino, invece, necessità di cifre che oscillano da 1.078 €/m2 e 3.437 €/m2.
Comprare casa al sud e sulle isole
Sebbene, anche nelle regioni del Mezzogiorno, le persone preferiscano le case di ampie metrature e con uno spazio esterno, questo non rappresenta un grandissimo cambiamento.
Di fatto, molti immobili delle regioni del sud sono caratterizzati da qualche metro quadro in più rispetto alle case del nord. Ovviamente non è una novità: dal momento che l’inverno è più mite e dura meno, le dimensioni delle abitazioni ed il loro riscaldamento non hanno mai rappresentato un grosso problema.
Comprare casa a Napoli richiede un investimento immobiliare che oscilla tra 987 euro al mq e 9.078 €/m2. Con un’impennata dei prezzi nelle zone cool come Posillipo, Mergellina e il Vomero. Se ci spostiamo sull’Adriatico, a Bari, l’acquisto di una casa richiede un esborso che va dai 591 euro a mq a 2.236 €/m2.
A Palermo, invece, una casa può avere un prezzo che va da 471 €/m2 a 2.455 €/m2. In linea con l’altra grande isola dove, a Cagliari, il prezzo di un immobile va da 1.252 €/m² fino a 2.431 €/m².
I prezzi di appartamenti e ville nelle province
La richiesta economica cambia radicalmente, quando ci si sposta dai grandi agglomerati urbani e si va verso le province. È difficile dare un valore alle case dei comuni che arricchiscono l’hinterland delle metropoli. Anche in questo caso, però, si conferma il cambio di trend che vede al primo posto delle preferenze la villetta con il giardino e l’immobile da ristrutturare.
Investire in immobili, in questo caso, può rappresentare davvero una mossa finanziaria in grado di produrre una rendita.
Perché investire in immobili?
Per valutare la bontà di un investimento occorre prendere in considerazione diversi fattori, uno tra tutti il ROI.
Si tratta di un indice che si ottiene dalla divisione tra il Reddito Operativo e il Capitale investito netto operativo. Nel caso degli investimenti in immobili il ROI è piuttosto basso, ciò vuol dire che, a fronte di un’operazione economica rischiosa, il ritorno all’investitore è davvero esiguo.
Tuttavia, esistono tante scuole di pensiero che danno risposte diverse alla domanda “Perché investire in immobili?”. Dal nostro punto di vista la casa, il caro e vecchio mattone è ancora una delle forme d’investimento più sicure.
Va comunque detto che anche il market immobiliare ha vissuto periodi negativi, e oggi i prezzi, in alcune località, non sono ancora tornati al periodo pre-2008.
Come investire nel settore immobiliare?
Investire nel campo immobiliare richiede uno studio approfondito.
Quindi, anche per questa tipologia d’operazione finanziaria, occorre informarsi, studiare e accertarsi che la mossa che si sta per compiere sia quella vincente.
Per tanto chi vuole scoprire come investire in immobili, deve sapere che occorre:
- Studiare e conoscere il quartiere nel quale è ubicato l’immobile in questione, dunque valutare l’età media della popolazione, gli interessi dei cittadini, i servizi presenti e quelli assenti, etc.
- Fare attenzione ai prezzi della zona in cui si sta acquistando per verificare se la richiesta è in linea o meno con altre unità abitative simili;
- Valutare se il periodo è quello giusto per compiere un passo così importante, quindi constatare quali sono i tassi applicati dalla maggior parte degli istituti di credito e qual è il rapporto tra domanda e offerta, dunque quali sono le reali opportunità di rivendita o di affitto.
Investire in una residenza primaria o secondaria
Investire in immobili significa avere ben chiaro qual è la destinazione d’uso dell’abitazione della quale si sta diventando proprietari.
In effetti, le opzioni relative alla compravendita di una casa, come forma d’investimento, sono due:
- Residenza primaria, ovvero un’abitazione in cui una persona o una famiglia vivono abitualmente in virtù di un contratto di locazione sottoscritto dalle parti.
- Residenza secondaria, intesa come un’abitazione in cui più persone (contemporaneamente o in momenti diversi), o più famiglie, soggiornano per un periodo di tempo più o meno lungo.
Quest’ultima circostanza si verifica con le case di vacanza, dove le persone per una o più settimane affittano l’immobile, salvo poi tornare alla propria abitazione abituale durante la bassa stagione.
È chiaro che si tratta di due forme di investimento completamente diverse:
- La prima crea una rendita più bassa ma sicura, per 12 mesi all’anno;
- La seconda crea una rendita più alta ma incerta che, nella maggior parte dei casi, viene raccolta solo per un determinato periodo dell’anno (es. le case al mare producono reddito da maggio a settembre).
Investire in proprietà in affitto
Investire il proprio denaro acquistando una proprietà in affitto può voler dire due cose:
- Prendere parte ad una compravendita di un immobile ad uso residenziale, con lo scopo di concederlo in locazione e produrre una rendita;
- Acquistare una casa in cui è già presente un locatario, ovvero un inquilino che vive nell’immobile.
I vantaggi di quest’ultima forma d’investimento sono sostanzialmente due:
La presenza di un inquilino riduce notevolmente la somma di soldi spesi per l’acquisto della casa di almeno il 25-30% rispetto alla stessa abitazione libera, rendendo l’operazione economica molto conveniente;
Avere sin da subito un canone da riscuotere permette all’investitore di monetizzare immediatamente le spese affrontate.
Investimento partecipativo: come funziona?
Un modo molto diffuso e moderno di investire in immobili è quello di tipo partecipativo.
Parliamo del crowdfunding, cioè di una forma di investimento che consente alle persone di entrare sui mercati a condizioni davvero particolari.
Nel campo immobiliare e in tutti gli altri casi questa tipologia di impiego di denaro è disciplinata da più di un articolo, ovvero dal titolo V del libro V del codice civile.
Da un punto di vista pratico, si può accedere ad uno Strumento Finanziario Partecipativo (SFP) in tre diversi modi:
- Con l’apporto di denaro o altri beni;
- Con la prestazione d’opera o di servizi non restituibili;
- Con apporti equity, ovvero l’apporto di denaro o beni restituibili, a patto che la società non registri perdite in bilancio.
Investire in immobili accedendo a questo strumento finanziario significa prendere parte a grossi progetti edilizi che prevedono la costruzione di interi palazzi e ville.
Spesso, dietro a queste importanti iniziative di cementificazione o riqualificazione di aree urbane, ci sono tanti piccoli investitori che contribuiscono concretamente al progetto.
- Partecipando a queste iniziative, con l’acquisizione di un SFP, ogni investitore iscritto alla piattaforma che regola le operazioni, ottiene il diritto di:
- Partecipare alla ripartizione dell’utile di bilancio della società;
- Avere un rendimento al raggiungimento di un determinato obbiettivo (es. pagamento sul conto a fronte di vendite immobiliari);
- Chiedere la restituzione del capitale investito al verificarsi di specifiche condizioni, espressamente indicate nel contratto stipulato tra le parti;
- Riscuotere gli interessi che maturano sul capitale investito, per gli anni stabiliti.
In questo momento, è possibile prendere parte al crowdfunding solo iscrivendosi ad un’apposita piattaforma, dove sono espressamente indicate spese e informazioni per ogni investimento.
Il crowdfunding immobiliare è un’operazione ad alto rischio che produce un rendimento annuo a fronte di un investimento sulla piattaforma, dove occorre avere un conto.
Chi decide di usare questo strumento deve fare attenzione alle spese e leggere attentamente tutte le informazioni sugli immobili interessati.
Immobili, un mercato promettente
Investire in immobili permette di impegnare il proprio capitale su un campo molto promettente.
Gli immobili di tipo residenziale sono l’articolo che produce il rendimento più elevato. Certo, non sono meno gli edifici concessi ad uso commerciale, ma nella maggior parte dei casi questi sono di proprietà dell’esercente o di una società commerciale.
Possiamo affermare che nell’ambito di una diversificazione degli investimenti è doveroso prendere informazioni sul mondo dell’immobiliare.
Quali sono gli investimenti più redditizi?
Spesso si crede che gli investimenti migliori in ambito immobiliare siano quelli che contemplano l’attività di costruzione edilizia.
Ma non è sempre così. Gli edifici già esistenti hanno un ottimo potenziale e oggi, con il bonus sulle ristrutturazioni, possono essere rimessi a nuovo con una spesa facilmente recuperabile.
Gli investimenti immobiliari che offrono maggior opportunità di reddito sono:
- Le abitazioni situate in prossimità di accademie e Università che possono essere riqualificate per accogliere gli studenti;
- Le costruzioni edilizie che costano poco in quanto vecchie o da ristrutturare, perché possono essere rimesse a nuovo usando l’eco-bonus, recuperando così velocemente il denaro speso per i lavori;
- Acquistare un immobile messo all’asta, in quanto dà la possibilità di diventare proprietari di una casa pagandola meno della sua reale quotazione.
Immobili: l’investimento più sicuro e protetto
Nel corso degli anni abbiamo imparato che non esistono investimenti immobiliari sicuri al 100%: quella che oggi può sembrare una realtà solida e ben strutturata, domani potrebbe produrre una perdita di soldi.
Con la pandemia da Covid-19 molti settori si sono trovati in condizioni avverse, ed è stato così anche per il campo immobiliare. Investire in immobili oggi significa puntare denaro su un settore che ha registrato, negli ultimi 18mesi, un calo del 15% delle compravendite.
Ad una diminuzione della domanda segue un’inevitabile calo dei prezzi, ma la ripresa economica che si sta registrando nelle ultime settimane fa bene sperare. È altamente probabile che entro breve la situazione del mercato del mattone possa tornare ai livelli registrati nei mesi pre epidemia da Coronavirus.
Da un punto di vista speculativo questo è il momento opportuno per acquistare immobili riuscendo a risparmiare qualche migliaia di euro sul prezzo. Se poi si ristruttura l’abitazione usando l’incentivo statale, si ottiene un margine di guadagno di tutto rispetto.
Immobili e tassazione in Italia, cosa c’è da sapere
Investire in immobili in Italia significa fare i conti con tasse.
Se si dà in locazione un’abitazione, la cedolare secca è di circa il 10% sull’affitto. Nel caso in cui non vi fossero i requisiti richiesti dalla legge, l’aliquota sale al 21%. A questo valore occorre sommare l’importo dell’IMU e gli eventuali Consorzi di Bonifica.
Stiamo parlando di una tassazione che, a seconda dei casi, può andare dal 18% al 29% del affitto.
Conclusione: i nostri consigli per un buon inizio
Il mercato immobiliare, al netto di bolle finanziarie e di epidemie, resta uno dei settori in cui si possono guadagnare dei soldi.
Bisogna saper aspettare, cercare, studiare prima di fare la mossa. È un market meno frenetico dunque poco adatto a quelli del “tutto e subito”. Va anche detto che questo è un settore in cui sono necessarie disponibilità economiche non da poco, a meno che l’investitore non desideri optare per il crowdfunding.
Questa forma d’investimento è particolarmente indicata per chi non dispone di grosse somma di denaro, ma vuole ugualmente puntare sugli immobili.
Il crowdfunding, infatti, permette a tanti piccoli investitori di finanziare un progetto edilizio riuscendo a recuperare il 10-15% in 12 mesi, a fronte di un rischio più elevato.
Domande frequenti
✅ Quando iniziare a investire in immobili?
Quando si trova la soluzione conveniente e con reali prospettive di guadagno.
✅ Quanti soldi ci vogliono per investire in immobili?
Molti, se si acquista direttamente l’immobile. Pochi, se si partecipa al crowdfundig aprendo un conto su un’apposita piattaforma.
✅ Quale tipo di proprietà è la più redditizia?
La nuda proprietà perché la presenza di un inquilino nell’immobile rende l’operazione di compravendita tanto difficile quanto vantaggiosa.
✅ Quale investimento è più interessante, la proprietà in affitto o il buy-to-let?
Dipende dal margine di guadagno: la prima genere una rendita che si protrae negli anni, il buy-to-let produce un unico profitto e un mutuo da estinguere (in caso di prestito).
Il 67% dei conti degli investitori retail perde denaro negoziando CFD con questo fornitore. È necessario sapere come funzionano i CFD e se ci si può permettere di perdere i propri soldi. Leggi la recensione completa etoro.
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